Pour que votre acquéreur soit en mesure de jouir de la possession paisible et tranquille de sa future propriété, la législation vous impose de communiquer une panoplie d’analyses avant la signature de l’avant-contrat, qui constitue la première étape de la vente d’un bien à usage d’habitation.
Quels diagnostics immobiliers pour vendre mon bien ?
Vous choisirez un professionnel certifié pour l’établissement d’un DDT - Dossier de Diagnostics Techniques - qui variera selon la typologie du logement à vendre, l’année de sa construction et sa situation géographique en distinguant les biens individuels, des lots de copropriété.
Pour tous les types de biens :
- DPE : Diagnostic de Performance Energétique
- - ERP : Etat des Risques et Pollution
Diagnostics obligatoires pour les installations de plus de 15 ans :
- Electricité
- - Gaz (exigible dans le cas d’une simple arrivée en tuyau fixe pour la cuisson),
- - Amiante pour tout bâti construit avant le 1er juillet 1977,
- - CREP : Constat de Risque d’Exposition au Plomb en cas de construction antérieure à 1949.
Diagnostics spécifiques selon localisations :
- Diagnostic Bruit, Etat des expositions aux nuisances sonores aériennes, devenu impératif en cas de situation à proximité d’un aéroport.
- Termites et Mérules, concerne des zones géographiques définies par arrêté préfectoral. Vous devrez renseigner l’acheteur sur la présence ou l’absence de l’un et l’autre de ces nuisibles.
Pour une maison individuelle non raccordée au réseau d’assainissement public :
- Contrôle des installations d’assainissement. Cette étude, incombe au SPANC [Service Public de l’Assainissement Non Collectif]. Attention, en cas de non-conformité relevée, votre acheteur devra s’acquitter des travaux correctifs au cours de l’année suivant son achat.
DPE ou audit, que fournir à l’acheteur de mon bien ?
Obligatoire dans le cadre d’une location ou d’une vente, le diagnostic de performance énergétique existe depuis 2006. Il informe l’acheteur sur la consommation énergétique du bien et son taux d’émission de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, il est rendu « opposable », c’est-à-dire que l’acheteur peut demander une compensation au vendeur si un nouvel audit montre des résultats différents. Et, au 1er septembre 2022, la loi Climat et Résilience obligera les vendeurs d’un appartement étiqueté F ou G à fournir un audit énergétique. Celui-ci devra proposer les travaux nécessaires pour atteindre un niveau décent. Au 1er janvier 2025, il concernera les logements classés E et, en 2034, les logements classés D. Cette loi va également interdire progressivement la mise en location des logements les plus énergivores (G en 2025 et F en 2028).
Ces contraintes ont déjà impacté le marché, avec la mise en vente de nombreuses passoires thermiques ces derniers mois. Si vous n’avez aucune idée de la performance énergétique de votre bien, rapprochez-vous de nos experts. Ils sauront vous conseiller sur les démarches nécessaires à sa bonne vente ou sa mise en conformité énergétique.
Quels documents spécifiques pour la vente de lots de copropriété ?
- Mesurage de surface privative loi Carrez, (concerne aussi les maisons en lotissement).
De plus, la Loi Alur exige la communication d’informations sur la santé financière et technique des ensembles immobiliers, tels que :
- Fiche synthétique et règlement de la copropriété
- Carnet d’entretien
- Procès-verbaux des 3 dernières années des assemblées générales
- Audit énergétique - Conclusions du Diagnostic Technique Global (cartographie des espaces communs qui permet d’établir un prévisionnel des travaux sur un échéancier de dix ans).
Servitudes, contrats d’affichage publicitaire, de revente d’électricité, antenne 5G dans les greniers… complètent les points dont il conviendra, d’informer votre candidat-acquéreur. Pensez à les lui signaler ! Votre acte de propriété recense certaines de ces questions qu’il est parfois aisé d’oublier avec le temps. Ainsi, vous pourrez présenter clairement les contours du bien vendu.
Vous l’aurez compris, les ventes de biens immobiliers s’assortissent d’un nombre important de bilans à annexer. Avant tout, il est primordial de dégager votre responsabilité, notamment en matière de vice caché, en collectant scrupuleusement toutes ces informations. Et, puisque la réglementation évolue périodiquement, il parait sage de vous recommander d’avoir recours à un professionnel de l’immobilier. Notre pôle transaction, Alta-Real Estate, saura vous accompagner dans l’ensemble de ces démarches.
