Comment choisir un placement immobilier en fonction de son âge ?
Le marché de l'immobilier offre aux investisseurs une multitude d'options pour faire fructifier leur capital. Que vous soyez un jeune novice dans l’univers des placements ou un potentiel investisseur déjà bien installé dans votre carrière, il existe des opportunités immobilières adaptées à chaque étape de votre vie. Dans cet article, nous allons explorer les différents types de placements immobiliers en fonction de votre âge et vous donner nos meilleurs conseils pour choisir celui qui convient le mieux à votre situation. Découvrez comment maximiser la rentabilité de vos investissements immobiliers et vous assurer un avenir financier confortable.
Le marché de l'immobilier et ses opportunités d'investissement
Le marché de l'immobilier est un secteur dynamique et en constante évolution offrant diverses options de placement. Achat d'une résidence principale, investissement dans des biens locatifs ou même participation à des fonds immobiliers, il existe une variété d'opportunités pour les investisseurs.
D'une manière générale, l'investissement immobilier est relativement stable par rapport à d'autres formes de placements. En effet, contrairement aux marchés boursiers volatils, le marché immobilier offre une certaine sécurité grâce à la valeur tangible des actifs immobiliers. L'immobilier permet également de s'assurer de revenus passifs réguliers grâce aux loyers perçus dans le cas d'un investissement locatif. Cette source supplémentaire de revenus peut être particulièrement intéressante pour les jeunes investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine solide sur le long terme.
Les différents types de placements immobiliers selon l'âge
L'investissement résidentiel
Investir dans votre résidence principale peut être l'un des meilleurs investissements en immobilier que vous puissiez faire. S'il nécessite souvent de disposer d'un apport personnel relativement important et de contracter un prêt bancaire, il évite d'avoir à s'acquitter d'un loyer mensuel pour le reste de sa vie.
Au lieu de louer un bien à un autre propriétaire, il permet de rembourser progressivement son prêt pendant une certaine durée (généralement de 10 à 20 ans) jusqu'à devenir propriétaire et bien souvent de disposer d’un bien immobilier entièrement financé au moment de sa retraite. Il s'agit donc d'un investissement de base pour se constituer un patrimoine personnel.
Pour les jeunes investisseurs, l'achat d'un premier logement permet non seulement d'acquérir un chez-soi rapidement mais également de se constituer d'ores et déjà un patrimoine pour les années futures.
L’investissement locatif
L'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer et de percevoir des revenus réguliers. Il peut être une source de revenus complémentaires pour les personnes en activité, mais aussi une solution pour préparer sa retraite.
L'investissement locatif est un placement immobilier qui peut convenir à tout âge. Il permet de se constituer un patrimoine grâce aux loyers perçus qui viennent en bonne partie couvrir les mensualités du prêt immobilier réalisé. Cependant, il peut être plus intéressant pour une personne jeune, qui aura le temps de rembourser son crédit et de bénéficier d'une plus-value à long terme s’il souhaite revendre le bien.
L’investissement en nue-propriété
L'investissement en nue-propriété constitue une solution pertinente pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, préparer sa retraite ou se constituer des revenus complémentaires à terme. L'investisseur acquiert un bien immobilier à une valeur inférieure de celle de la pleine propriété (de 20 à 40 %), soit une décote correspondant à la valeur des loyers qu'il aurait perçus durant la période d'investissement. L'usufruit est cédé à un bailleur pour une durée déterminée (de 10 à 20 ans), qui en a la jouissance et en supporte toutes les charge pendant la durée du démembrement. Au terme de la période d'usufruit, l'investisseur devient plein propriétaire du bien sans frais, ni formalités et reprend tous ses droits. Il peut alors en disposer comme il l'entend : l'occuper, le vendre ou le louer. En matière de donation-succession, ce type d'investissement permet de transmettre la nue-propriété d'un bien en bénéficiant d'une fiscalité allégée (calculée sur la valeur de la nue-propriété seulement). Le donateur conserve la jouissance du bien dont la pleine propriété reviendra ensuite à ses héritiers, sans droits de succession additionnels.
L’investissement de défiscalisation
Il existe également différents dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la loi Pinel, la loi Denormandie, le dispositif Malraux ou encore le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui peuvent être intéressants en fonction de l'âge et de la situation fiscale de chacun. Ces programmes permettent notamment de réduire ses impôts tout en investissant dans l'immobilier. Ils peuvent nécessiter une certaine expertise et comporter des risques. Il convient donc de bien se renseigner en amont sur les conditions de location et de défiscalisation avant de s'engager dans l’un de ces programmes.
Les dispositifs de défiscalisation peuvent notamment prendre la forme de logements étudiants, de résidences seniors, ou de location à vocation sociale (avec loyers plafonnés dans certaines zones tendues ou à redynamiser).
L’investissement via des SCPI
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont également une option intéressante pour tous les âges. Ces sociétés permettent d'investir collectivement dans l'immobilier et de bénéficier d'un rendement régulier, sans avoir à gérer directement un bien immobilier.
L’investissement en crowdfunding
Le crowdfunding immobilier, qui consiste à investir dans des projets immobiliers via une plateforme collaborative en ligne, peut également être un choix attractif pour les jeunes investisseurs. Il leur permet de diversifier leurs investissements et de participer à des investissements immobiliers sans avoir à mobiliser une somme importante.
Comment choisir le meilleur placement immobilier en fonction de son âge?
S’il n’y a pas de placement immobilier idéal en fonction de l'âge, il existe toutefois des solutions adaptées à chaque profil et à chaque objectif financier.
Pour les jeunes profils entrant dans la vie active
Pour les jeunes investisseurs, l'achat d'un premier bien immobilier résidentiel peut constituer une excellente option. Ce type d’investissement permet non seulement de constituer un patrimoine, mais aussi de bénéficier des avantages du crédit immobilier tout en profitant de potentielles hausses du marché immobilier à long terme.
D’une manière générale, les jeunes peuvent également se tourner vers des placements immobiliers à haut potentiel de croissance. L'achat d'un bien locatif dans une zone en développement ou l'investissement dans des projets immobiliers neufs peuvent offrir un rendement intéressant à long terme. L’investissement en SCPI peut également être adapté pour les jeunes entrant sur le marché du travail puisqu’il ne nécessite qu’un apport minimum.
Pour les profils déjà bien installés dans leur carrière
Les personnes dans la trentaine peuvent envisager l'investissement dans des biens locatifs. L'idée est d'acheter un bien destiné à la location afin de générer un revenu régulier tout en accumulant une plus-value potentielle au fil du temps. Les appartements situés dans les grandes villes sont souvent prisés par cette catégorie d'investisseurs.
L'investissement de défiscalisation en résidence étudiante ou seniors peut également être adapté à ce type de profils et notamment à ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine, bénéficier d'un rendement attractif mais aussi bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Les personnes déjà bien installées dans leur carrière peuvent en effet rechercher des solutions pour réduire la pression fiscale lorsque leurs revenus deviennent importants.
Pour les profils dans la trentaine ou la quarantaine, l'investissement dans des biens immobiliers commerciaux est également une option intéressante. Ces types de placements offrent souvent des rendements plus élevés que les résidences principales ou les biens locatifs résidentiels et peuvent également fournir une source stable de revenus passifs à long terme.
A l'approche de la retraite ou à la retraite
Pour les profils qui se rapprochent de la retraite ou qui sont déjà retraités, il est préférable d'envisager des placements immobiliers moins risqués et axés sur le revenu régulier plutôt que sur l'appréciation à long terme. Des investissements dans des logements pour personnes âgées ou dans des immeubles locatifs avec bail à long terme peuvent offrir une stabilité financière et un complément de revenus appréciable pendant toute la retraite, à une période où les revenus mensuels diminuent logiquement.
L'investissement en SCPI peut également être une solution intéressante. Ce placement permet de diversifier ses investissements immobiliers sans avoir à gérer directement les biens. De plus, les revenus perçus sont réguliers avec une fiscalité intéressante sous certaines conditions (notamment pour les contribuables avec un taux marginal d’imposition à 0 %.)
Combien de temps pour rentabiliser un investissement locatif ?
S'il est difficile d' apporter une réponse définitive à cette question, plusieurs facteurs permettent de déterminer approximativement la durée nécessaire pour rentabiliser un investissement locatif.
Le choix du bien
La rentabilité dépend tout d'abord du type de bien immobilier acheté, de sa valeur et de son emplacement. Les biens situés dans des zones très demandées voire tendues ont tendance à être rentabilisés plus rapidement que ceux situés dans des secteurs moins attractifs. Cela s'explique par une absence de vacance locative liée à la forte demande ainsi que par des loyers en théorie bien plus élevés permettant un remboursement du crédit plus rapide. D'une manière générale, les petites surfaces situées en centre-ville sont les plus rentables compte tenu des loyers pratiqués. Attention toutefois à l'encadrement des loyers dans certaines grandes agglomérations. Il est également possible d'acheter une plus grande surface pour la séparer en 2 voire 3 appartements qui peuvent être loués indépendamment, vous permettant ainsi de multiplier vos revenus locatifs et de rembourser plus rapidement votre crédit. Une analyse préalable approfondie du marché et du bien à acquérir est donc indispensable à réaliser avant d'investir en fonction de vos objectifs et vos capacités financières.
Les conditions d’achat
Ensuite, la durée du remboursement du prêt ainsi que le taux d'intérêt obtenu vont également influencer le temps nécessaire pour rentabiliser votre investissement locatif. Si vous choisissez un prêt sur une période plus longue, vos mensualités seront moins élevées mais vous mettrez plus de temps à rembourser votre crédit et donc à commencer réellement à générer des bénéfices. Il faut donc trouver le bon équilibre entre le prix d'achat du bien et vos possibilités de remboursement.
Les frais associés au bien et à la location
La capacité à minimiser les charges locatives va également jouer un rôle dans la rentabilité de votre investissement. Il est, dans cette optique, préférable d'investir dans un bien en bon état, sans grosses réparations à prévoir et d'effectuer régulièrement des travaux d'entretien pour éviter des dépenses imprévues.
La fiscalité
Enfin, la fiscalité peut être un facteur déterminant dans la rentabilité de votre investissement locatif. Les dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent permettre de réduire significativement vos impôts pendant une longue période (parfois même jusqu’à 12 ans) et ainsi d'améliorer votre rentabilité.
Une durée de rentabilité variable mais un investissement souvent très rentable
Il est difficile de donner une durée précise pour rentabiliser un investissement locatif car de nombreux facteurs entrent en ligne de compte. Cependant, en choisissant judicieusement votre bien, en optimisant votre prêt et en gérant efficacement votre location, vous pouvez espérer obtenir un retour sur investissement relativement rapide dans les 5 à 10 ans et même parfois moins pour de petites surfaces très bien situées. Dans certains cas, il faudra être plus patient et attendre plusieurs années avant que vous ne puissiez récolter tous les bénéfices espérés, notamment pour de plus grandes surfaces (supérieures à 50m²).
Toutefois, il ne faut jamais perdre de vue le fait que l'investissement immobilier permet d'acquérir un actif qui aura une valeur à la revente, et permettra bien souvent de réaliser une plus-value.
L'investissement est également toujours bien plus rentable que la location où vous payez un loyer à perte pendant plusieurs années sans aucune capitalisation. Dans le cas d'un investissement locatif, votre achat est remboursé en très grande partie par votre locataire ou vos locataires successifs. Une fois le remboursement de crédit effectué, tous les revenus locatifs perçus peuvent être considérés comme nets (hors fiscalité). Le bien pourra également être remis en vente si vous avez besoin d'argent pour un autre investissement ou pour tout autre projet. Il pourra aussi être mis à disposition de vos enfants en cas de besoin, ce qui vous évitera de payer un loyer pendant leurs études par exemple.
Nos conseils pour un investissement locatif rentable
Voici quelques conseils qui pourraient vous aider à faire un investissement locatif rentable.
Choisir un bon emplacement
Tout d'abord, assurez-vous de choisir un emplacement stratégique. La localisation est probablement le facteur clé lorsque vous voulez attirer des locataires potentiels et obtenir des rendements intéressants sur votre investissement. Optez si possible pour des quartiers dynamiques, proches des commodités telles que les transports en commun, les écoles et les commerces.
Anticipez l’évolution du marché local
Ensuite, réalisez une analyse minutieuse du marché immobilier local. Renseignez-vous sur la demande locative actuelle mais aussi future dans la région où vous envisagez d’investir ainsi que sur les projets à venir à proximité (commerces, transports, écoles, crèches, services publics, etc). Cela vous permettra de sélectionner un bien qui répond aux besoins du marché et qui sera ainsi plus facilement louable sur la durée.
Limitez les coûts associés au bien
Ne négligez pas l'état général du bien que vous envisagez d'acheter. Si celui-ci nécessite des travaux de rénovation majeurs ou présente des problèmes structurels importants, ceux-ci peuvent alors engendrer des coûts supplémentaires impactants et retarder d'autant votre rentabilité, même s'ils peuvent aussi constituer une opportunité de défiscalisation. Prenez en compte notamment les dépenses liées à l'entretien régulier du bien, à sa location (éventuels frais d'agence), aux impôts (sur les revenus locatifs, taxe foncière) et aux autres charges associées à la propriété.
Diversifiez vos investissements
Si possible, pensez à diversifier vos investissements afin de limiter les risques en cas de problème de gestion (vacance locative ou loyers impayés). Vous pouvez par exemple investir dans plusieurs unités résidentielles ou à travers des canaux divers (investissement locatif "traditionnel", investissement en résidence senior, investissement en SCPI) afin d'avoir en permanence des revenus locatifs diversifiés en cas de coup dur sur un des biens détenus. La souscription d’assurances “vacance locative” ou “loyers impayés” peut également dans certains cas être intéressante et réduire vos risques de pertes, notamment si le bien ne se situe pas dans une zone très attractive.
L’importance d’une bonne gestion locative
Enfin, il convient de consacrer du temps à la gestion de vos investissements afin de répondre aux besoins de vos locataires et de résoudre rapidement tout problème pouvant survenir. Une bonne gestion peut vous aider à fidéliser vos locataires et à maintenir un taux d'occupation élevé, ce qui se traduira par des revenus plus stables pour votre investissement. Le recours à une gestion locative externe peut dans certains cas être une bonne solution (notamment si vous êtes très occupé par ailleurs) même si elle empiète inévitablement sur votre rentabilité.
